驗屋複驗要驗什麼？建商修繕後的檢查重點與處理方式

安排複驗前，建議先確認建商已經有處理哪些缺失，再將初驗報告與相關照片整理好，這樣驗屋師到現場時，就能直接核對原本的問題，不必再重新回想第一次驗屋有發現那些缺失。

先找出每一項缺失的位置與照片

初驗報告是複驗時主要的對照資料，建議先依照區域先後順序，或報告內的缺失紀錄，整理出需要再次確認的位置。

以常見的牆面油漆不平整為例，除了要先知道問題是發生在哪個區域外，最好還要找出原本的照片具體位置，避免只看見某處重新上漆，就誤以為是當初反映的問題已經處理完成。

如果報告內有缺失編號，就可以直接依現場的標記編號進行核對；如果沒有編號，也可以自行按空間與問題類型整理出清單。

品質驗屋的驗屋團隊介紹中，有提到過我們驗屋報告會搭配缺失照片、位置標記及修繕建議，方便屋主在建商完成改善後進行對照。

確認建商回覆與現場檢查條件

建商通知修繕完成時，建議先詢問原本提出的缺失是否都已處理，以及有沒有尚未完成或是需要另外安排修繕的項目。

如果建商有提供修繕清單、施工照片或文字回覆，都建議一併保留好，這些資料能幫助屋主快速了解建商採取了什麼處理方式，當然不能單憑施工照片就認定問題已獲得改善。

另外，在複驗當天也要留意現場是否具備檢查條件，例如原本反映的是門窗開關、排水系統或電器設備功能問題，就需要確認相關空間是否方便進入，以及設備是否處於可正常測試的狀態。

若水電尚未開通、設備無法操作，或現場條件不足以完成確認，應先記下原因並安排後續檢查，不要直接將該項目視為已改善。

複驗時通常會先核對初驗列出的缺失與修繕結果，而其他項目是否需要重新檢查，則要依現場狀況及實際委託範圍確認。

先確認位置、原本問題及修繕內容

每項缺失可以依照以下順序核對：

1. 確認缺失位置：找到初驗報告所標示的區域，並對照照片確認是不是同一處。
2. 確認原本問題：了解當初發現的是外觀瑕疵、使用異常，還是其他需要檢測的狀況。
3. 確認修繕內容：比對建商回覆與現場處理結果，確認是否有針對原本的問題改善。
4. 記錄核對結果：將已改善、未改善及無法確認的項目分別記下。

例如原本房門關閉時會卡到門框，複驗時就應確認門片操作開關是否流暢不卡框，而不只是單純觀察門框有沒有重新修補過而已。

依缺失類型確認改善結果

不同缺失的確認方式也會不相同，外觀問題可以先比對修補前後的狀態，若是設備使用功能異常，則應確認原本無法正常操作的情況是否仍然存在。再來就是如果問題涉及滲漏水或其他無法直接用肉眼判斷的狀況，就不宜自行憑表面是否正常直接做結論。

為了避免項目遺漏，屋主可以自行整理一份簡單的核對紀錄：

每項缺失都可以依相同方式記錄，如果問題已經獲得改善，就註明確認結果；反之如果仍有異常，請記下具體情況；若是無法確認的項目則保留待查，不必勉強判定通過或未通過。

不是每一項驗屋缺失都需要另外委託專業複驗，屋主可以先依照初驗報告，評估能否透過安全且簡單的方式自行確認，再決定需不需要請專業人員協助。

外觀瑕疵，可先依照報告自行確認

如果初驗發現的是局部油漆色差、表面收邊不平整等問題，屋主通常可以先依照原始照片，比對同一位置修補前後的差異。

檢查時除了看表面是否重新處理，也可以留意修補後有沒有新的明顯瑕疵，以及原本反映的問題是否仍然存在。

不過，外觀看起來相似的情況，背後原因不一定相同。如果無法確定問題是否只涉及表面，或修補後仍反覆出現異常，就不適合單憑肉眼判斷已經處理完成。

品質驗屋在驗屋常見問題中，也說明部分外觀瑕疵可由屋主拿著報告自行與建商複驗，不一定每次都需要另外委託專業人員。

滲漏水或功能異常，應評估專業複驗

如果原本的問題涉及浴室滲漏水、排水異常，或其他需要特定檢查條件才能確認的狀況，就要更謹慎判斷。

以常見的滲漏水情況為例，建商即使已經有重新施作防水及處理過表面，仍需要依照滲漏水的位置、發生原因與後續修繕方式，採取適當的檢測方法，確認原本的問題是否排除。牆面暫時沒有出現水痕，也不能直接判斷為滲水問題已經解決，實際上需要視問題位置、測試條件與修繕方式進一步判斷。

至於設備功能問題，如果屋主能在安全且正常的使用條件下操作，可以先自行確認原本的異常狀態是否還存在。只要是會涉及電氣安全、設備內部構造或需要透過專業儀器檢測的部分，就不建議屋主自行拆卸測試。

最後是否需要請專業複驗，還是取決於問題性質及檢查條件，以及屋主能否有能力自行確認改善結果，而不是單純看初驗缺失有多少項來決定。複驗屬另外計費的服務，並非所有缺失都會建議委託專業複驗，實際需要檢查的項目及服務安排，仍應事先與驗屋業者確認。

複驗時如果發現某項問題仍然存在，先不要急著去跟建商爭論根本沒有修好，建議屋主先拿出初驗紀錄，釐清目前的情況，再把發現的問題，及需要處理的事項具體列出來。

區分未改善、無法確認與新發現的問題

複驗結果可以分為以下幾種情況：

• 未改善：也就是同一項缺失在修繕後仍然存在，例如原本的門片操作不順，結果通知修繕完成後問題還是存在。
• 無法確認：屋主沒有專業儀器或不知道怎麼檢查，例如滲漏水問題修繕後外表看起來沒水痕，但不確定是否有確實做好抓漏防水處理。
• 新發現的問題：現場出現初驗時並未記錄到的異常情況，這需要另外標記，不能直接混入已完成修繕的清單內。

建議這樣分類的目的，是能讓後續跟建商溝通時更清楚。像排水系統可能因尚未具備可測試條件而無法確認，或是經過實際測試後仍然有積水問題，這就是兩種不同的狀況，處理方式也不應混為一談。

新發現的問題是否納入專業複驗，則須另外跟驗屋業者確認服務規範，不能直接假設原本的複驗委託就一定包含後面發現的新增項目。

留下可追蹤的紀錄，確認下一步安排

確認問題後，建議將缺失位置、現場照片、複驗日期、具體異常情況及建商回覆整理在同一份紀錄中。與建商溝通時，可以直接指出：「初驗報告所列的哪一項問題，目前現場還有什麼情況」，並請對方確認後續處理方式。

如果發生需要再次修繕的情況，也可以直接請建商以文字回覆預計處理的項目及安排，方便日後追蹤，並留下建商承諾的對話紀錄。若有涉及後續改善方式或結果判斷這類偏專業的疑問，則建議再尋求驗屋或相關領域的專業人員協助。

至於建物缺失是否涉及契約義務、交屋條件或其他爭議，仍需要依個案事實、買賣契約及適用法規判斷，不能僅憑驗屋報告就認定所有問題都必須採取同一種處理方式。

把修繕結果確認清楚，才是複驗的重點

建商通知修繕完成後，屋主可以依照初驗報告逐項確認修繕結果，並記下尚未改善或無法確認的問題，作為後續與建商溝通的依據。

如果仍不確定某項缺失是否改善，可以先透過品質驗屋聯絡表單說明房屋狀況與疑問，再了解是否需要專業複驗協助。